Mit lehet intézni a földhivatalban?

A földhivatal az ingatlanok nyilvántartásával, az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok, tények regisztrálásával, be- és feljegyzésével, törlésével, adatok átvezetésével foglalkozó szervezet.

Érdemes tudni, hogy bár a földhivatalok állami szervek, mégis kizárólag a költségvetés bevételi oldalán szerepelnek. Az ügyfelek - egyébként jogszabályokban rögzített mértékű - befizetéseiből tartják el magukat, nem az adófizetők pénzéből.

A földhivtalokban tulajdoni lapot, térképmásolatot és - bizonyos esetekben - a benyújtott iratokról -másolatot lehet kérni, iratokat lehet érkeztetni (beadni).

Mik az ingatlan-nyilvántartás alapelvei?

A bejegyzés elve

 Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek. Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, valamint a jelzálogjogot (önálló zálogjogot). Ezt nevezik az ingatlan-nyilvántartás jogkeletkeztető hatályának. 

Előfordulhat, hogy X megveszi Y-tól az ingatlant, de a szerződést nem nyújtja be a földhivatalba. Elvileg így az is előfordulhat, hogy X tudomást szerez a mulasztásról, és újból eladja az ingatlant, de Z-nek. Ebben az esetben keresettel kell fordulni a bírósághoz, hogy állapítsa meg: a vitatott szerződés semmis/érvénytelen.

A nyilvánosság elve

Ehhez az elvhez egy kis magyarázat szükséges. Az ingatlan-nyilvántartás részei a tulajdoni lap, a földkönyv, a nyilvántartási térkép, az okirattár és a törölt tételek jegyzéke. A nyilvánosság – a törvény szerint – arra vonatkozik, hogy a tulajdoni lap korlátozás nélkül megismerhető, abba bárki betekinthet, arról másolatot kérhet. A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan (jogszabályban előírt) adatait, a bejegyzett jogokat (a jogosultak adataival), a jogilag jelentős tényeket és a kötelezettek adatait. Magánszemély jogosult és kötelezett esetén nyilvános a személy neve, születési éve, anyja neve és címe, társasági, önkormányzati vagy állami tulajdon esetén a jogosult neve, és címe (székhelye, telephelye). A földkönyv az ingatlanok adatait és adatváltozásait (terület, művelési ág, besorolás) tartalmazza, ez úgyszintén nyilvános. A benyújtott okiratok azonban, amelyek a bejegyzés alapjául szolgálnak, csak a jogosult és/vagy az érdekelt fél teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt meghatalmazásával ismerhetők meg. Így a széljegyes (benyújtott, de még el nem bírál) iratok és az okirattári anyagok is csak annak számára hozzáférhetők, akinek erre meghatalmazása (felhatalmazása) van.

Korábban a széljegyes iratokat bárki megnézhette, a 2005. évi módosítás azonban kivette a törvényből ezt a lehetőséget. Arról nem is szólva, hogy a banktitokra hivatkozva a bankok is sérelmezték, hogy harmadik fél betekintést nyerhet a szerződéseikbe.

A jogszabály ugyanakkor megengedő a tekintetben, hogy az iratokba az is betekinthet, aki igazolja, hogy joga érvényesítéséhez, jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez ez szükséges. Ebben az esetben a köztisztviselő jogosult eldönteni, hogy mi a jogos érdek. Ez egy törvényi kiskapu, melynek befoltozására eddig kísérlet sem volt!

A közhitelesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás – ha jogszabály kivételt nem tesz – hitelesen tanúsítja az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását. Tehát vélelmezni kell, hogy az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények helyesek, a valóságnak megfelelnek. Ugyanakkor, ha valaki az adatok valódiságát vitatja, a bizonyítás őt terheli.

Erre példaként az hozható fel, ha valaki a nyilvántartásba betekintve megállapítja, hogy lakcíme helytelenül szerepel a tulajdoni lapon, s a hozzá tartozó nyilvántartási térkép sem mutat mást, akkor az általa valósnak vélt cím helyességét neki kell bizonyítania (okirattal), így „bemondásra” nem kötelezhető a nyilvántartó szerv az adatot javítani. Aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenértékben jogot szerez, jóhiszemű jogszerzőnek tekinthető. Például ha a társasházi öröklakás tulajdoni lapján nem szerepel elővásárlási jog, holott az alapító okirat kiköti, egyik fél sem szankcionálható abban az esetben, ha erről a körülményről nem tudhattak. (Ha az eladó a társasház alapításában részt vett, nem hivatkozhat arra, hogy az elővásárlási jogról nem tudott.)

A kérelemhez kötöttség elve

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás csak írásbeli kérelemre indulhat meg. Tehát hiába van benyújtva az okirat, ha nincs kérelem mellékelve (ld. később), a beadványt hiánypótlásra vissza kell küldeni vagy el kell azt utasítani. Természetesen kivétel itt is akad. Hatósági határozathoz nem kell külön kérelem, és adathelyesbítést is lehet szóban kérni. (Azonban utóbbi esetben az ügyintézőnek a szóbeli közlés alapján hivatalos jelentést kell készítenie, és továbbítania a nyilvántartási osztálynak.)

A rangsor elve

Ugyanarra az ingatlanra szóló bejegyzések egymást kizárhatják, de egymással össze is férhetnek. Ezért kellett szabályozni, hogy a jogok közül melyik az erősebb, melyik hatályosulhat a másik rovására. Az egymást kizáró bejegyzések közül (pl. adásvételi szerződés ugyanarra az ingatlanhányadra) az az erősebb, amelyik a rangsorban hátrébb áll, vagyis amelyiket később jegyzik be a nyilvántartásba. Ilyen összeütközéskor a korábbi bejegyzések hatálytalannak tekintendők.

Az egymással összeférő bejegyzések közül (pl. jelzálogszerződések) az az erősebb, amelyik korábban került be az ingatlan-nyilvántartásba, tehát amelyik a rangsorban előbb áll. Ilyen esetben a későbbi bejegyzés csak akkor érvényesülhet, ha nem megy a korábbi rovására.

A rangsort (és ezáltal az egyes bejegyzések ranghelyét) az az időpont határozza meg, amikor a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány a földhivatalhoz beérkezett, tekintet nélkül az irat keltére. Együttes érkezésnél viszont a dátum vagy a kérelmező által kért sorrend az iktatás alapja.

Az Inytv. legutóbbi módosítása azt is lehetővé teszi – a törvény adta keretek között – legfeljebb 1 év időtartamra a ranghely előzetes biztosítását. (A Ptk.-ból átvett rendelkezés.) Jellemzően (szinte kizárólag) jelzálogjog bejegyzésénél alkalmazzák, bár ott sem sűrűn.

Az okirat elve

A törvényesség és a jogbiztonság céljából az ingatlan-nyilvántartásba jogot bejegyezni, jogilag jelentős tényt feljegyezni csak okirat (teljes bizonyító erejű magánokirat vagy közokirat) alapján lehet. Az okirati elv alapján válik a nyilvántartás közhitelessé, vagyis olyan tanúsítvánnyá, ami alapján lehet jogügyleteket kötni, az abban szereplő adatokra, jogokra, tényekre lehet alapozni.

Mi az a tulajdoni lap?

A tulajdoni lap közhiteles nyilvántartási adatokat tartalmazó tanúsítvány. Részei:

I.  rész: Az ingatlan elhelyezkedését és számszerű ada­tait tartalmazza. Vagyis az ingatlan közigazgatási címét, fekvését (külterület, belterület, zártkert), művelési ágát (rendeltetését, úgymint beépítetlen terület, lakóház, szántó, halastó stb.), helyrajzi számát, területét, valamint egyéb jogilag jelentős tényeket.

Egyébként a térmértéket (területet) ma már kizárólag négyzetméterben, illetve hektárban tartják nyilván, szemben a korábbi négyszögöllel.

II. rész: Az ingatlanra vonatkozó alapvetõ jogot, a tulaj­donos,  kezelõ, használó nevét, bizonyos személyes adatait, bejelentett állandó lakcímét és levelezési címét, tulajdo­nos esetében a tulajdoni hányadát, a tulajdonszer­zés módját és a szerzés alapjául szolgáló beadvány iktatószámát (és érkezésének idejét) tartalmazza.

III.   rész: Az előzőekbe nem sorolható egyéb jogokat és jogilag jelentõs tényeket tartalmazza. Ezek az ingatlanra vonatkozó terhek (jelzálogjog, önálló zálogjog, keretbiztosítéki jelzálogjog, aljelzálogjog stb.), korlátozások (telki szolgalmi jog, haszonélvezeti jog, használati jog, használat joga, lakáshasználati jog, stb.) vagy a jogosult jogainak korlátozása (elidegenítési és terhelési tilalom, vételi jog stb.).

Jelenleg 2 fajta tulajdoni lapot szolgáltatnak a földhivatalok, teljes és szemle hiteles másolatot. (Az interneten is elérhető tulajdoni lap másolat megrendelő nyomtaványon még a részleges típus is szerepel, ám ez már nem létező kategória.)

Mi a különbség a teljes és a szemle másolat között?

A teljes tulajdoni lap másolat tartalmazza az esetleges korábbi tulajdonosokat, terheket, jogokat és jogilag jelentős tényeket. Ehhez azonban tudni kell, hogy a teljes tulajdoni lap másolaton csak azok a korábbi adatok találhatóak meg, melyek a tulajdoni lapok digitalizálása idején (1991-93 körül) élő tételekként szerepeltek az akkor aktuális nyilvántartásban. A még régebbi adatokat az archivált (jellemzően írógéppel írt) tulajdoni lapokősbetétek vagy telekkönyvi betétek, melyeket jellemzően kézírással vezettek a XX. század '20-as éveitől. Ezeket iratmásolat formájában lehet megrendelni a földhivataloknál vagy legújabban a levéltárban. A legrégebbi telekkönyvi betéteket, pl. az ős-budapestieket eleve a levéltár őrzi. A szemle tulajdoni lap másolat kizárólag az aktuális állapotot tartalmazza.

Miért másolat, hol van az eredeti?

Minden tulajdoni lapnak egy eredeti példánya volt, ám az idők folyamán ezek természetesen folyamatosan változtak. Más lett a tulajdonos, terhek kerültek rájuk, majd törölték őket stb. Ezért minden jelenleg kiállított tulajdoni lap egy tulajdonképpeni másolat.

Mi az a társasházi törzslap?

Közönséges tulajdoni lap, csak éppen nem egy konkrét lakásé, hanem a társasház közösségéé. A tulajdoni lap I. részén található a telek mérete (a házé nem!), az ingatlan művelési ága, esetleges szolgalmi jogok, jogi jelleg, jogilag jelentős tény (mint pl. a terület és/vagy a ház műemlék, védett vagy történeti-régészeti védettség alatt áll stb.) Ugyanakkor a törzslap nem tartalmazza a tulajdonosokat. A II. részen mindössze annyi áll, hogy társasháztulajdon, tulajdonosok a cím alatti társasház mindenkori tulajdonosai. Szerepel rajta az is, hogy a ház hány különlapból (régebbi nevén: albetétből) áll. A III. részen a társasházat, mint mindenkori közösséget terhelő vagy illető jogok és tények szerepelnek. Pl. ha van a háznak Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ), azt ide jegyzik fel. De itt kap helyet az ELMŰ-t megillető vezetékjog, egyéb bányaszolgalmi jog, a földmérési jelek elhelyezését biztosító használat joga stb.

Fontos viszont tudni, hogy a telek és a felépítmény tulajdonjoga gyakran elválik egymástól. Míg a ház a mindenkori lakóközösség tulajdona, a telek jellemzően a Magyar Államé, és jó esetben a ház közössége a kezelője. A társasházi törzslap ekkor nem a telek tulajdoni lapja, hanem a házé.

Mihez szokták ezt kérni?

Jellemzően társasházak felújítási pályázatához kéri a pályázat kiírója, leggyakrabban az önkormányzat.

Mit jelent az, hogy közhiteles a nyilvántartás?

Az állam szavatolja az adatok helytállóságát. Ellenkező bizonyításig az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokat kell hitelesnek elfogadni. A bizonyítás azt terheli, aki az adatokat kétségbe vonja.

Mi az a helyrajzi szám?

Az ingatlan elsődleges azonosítószáma. Az ingatlan-nyilvántartás a helyrajzi számra épül, mely településenként egyedi. Gondoljuk bele, József Attila utcából csak Budapesten mennyi található, ám ezeknek mind saját, mással össze nem téveszthető helyrajzi száma van. Amelyik beadványban nem szerepel a helyrajzi szám, azt a földhivatal érdemben elbírálni nem tudja, illetve szinte biztosan elutasítja.

A helyrajzi szám nem azonos az irányítószámmal!

Hogyan alakul ki a helyrajzi szám?

A földrészlet helyrajzi száma legyen 123. Ha ezt a területet megosztották, a földrészlet hrsz-a marad ugyan 123, de attól függően, hogy hány részre, kiegészül /1-gyel, /2-vel, /3-mal, stb. Ha ezen a megosztott területen áll egy önálló ingatlan (értsd: a telek, és a rajta levő felépítmény tulajdonjoga elkülönül egymástól), a hrsz: 123/1/A lesz. (Ha több önálló ingatlan van egy telken, akkor értelemszerűen lesz /B, /C stb. is.)

Amennyiben a telken egy több lakásos társasházi-/szövetkezeti ház áll, a hrsz: 123/1/A/1, 123/1/A/2, 123/1/A/3 stb. lesz.

A helyrajzi szám ismerete az eddig leírtakon túlmenően azért is fontos, mert tulajdoni lapot is csak pontos hrsz-mal lehet kérni.

Kell fizetni a földhivatali ügyintézésért?

A legtöbb eljárásért igen, ám bizonyos szerveket mindemellett megillet a személyi, míg más ügytípusokat a tárgyi díjmentesség.

Kiknek nem kell fizetnie a földhivatali eljárásért?

Személyi díjmentességben kizárólag a Magyar Állam, az egyház, egyházak szövetsége, egyházi intézmény, illetve "a NATO, továbbá az Észak-atlanti Szerződés tagállamainak és az 1995. évi LXVII. törvényben kihirdetett Békepartnerség más részt vevő államainak Magyarországon tartózkodó fegyveres erői - ideértve az említett fegyveres erők alkalmazásában álló nem magyar állampolgárságú, hivatásos szolgálatban lévő és polgári állományú személyeket is - kizárólag a szolgálati kötelezettségükkel összefüggő ingatlanügyek tekintetében". (Az 1996. évi LXXXV. tv. az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. módosításáról, valamint a tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról.)

A díjmentesség feltételeinek meglétéről a szervezet az eljárás megindításakor írásban köteles nyilatkozni. E nyilkatkozatnak tartalmaznia kell, hogy a szervezet - az eljárás megindítását megelőző naptári évben folytatott vállalkozási tevékenységéből sázrmazó jövedelme után, vagy ilyen tevékenyég hiányában - társasági adó fizetésére nem volt kötelezett.

Hogyan szerezhetek egy ingatlanon tulajdonjogot vagy bármilyen más jogot?

Ún. eredeti szerzésmódok szerint, vagyis hatósági határozat vagy hatósági árverés útján. Attól eredeti egy szerzésmód, hogy nem az előző tulajdonjogon, hanem egy hatósági kényszeraktuson alapszik. Hatósági árveréssel csak abban az esetben szerezheti meg az árverési vevő az ingatlan tulajdonjogát, ha a tulajdonos valóban a végrehajtás alá vont személy volt. Az árverési vétel főszabály szerint maga után vonja az összes – a volt tulajdonost terhelő – teher törlését. Van azonban kivétel: a telki szolgalmi jog és a törvényen alapuló, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog. Az árverési vétel ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a végrehajtó megkeresése és az árverési jegyzőkönyv szükséges. A tulajdonjogot ilyenkor egész ingatlanra vagy egész, illetve rész-tulajdoni illetőségre jegyezzük be.

Hatósági határozat esetén külön kérelem nem szükséges a bejegyzéshez.

Az elbirtoklás révén

Az elbirtoklás ingatlan esetében akkor lehetséges, ha az elbirtokló az ingatlant 1.) 15 éven át, 2.) szakadatlanul 3.) sajátjaként birtokolja. A rendszerváltozás előtt szövetkezettől, társadalmi szervezettől, államtól nem lehetett elbirtokolni. 2000-ben módosították a törvényt úgy, hogy kimondták: sem az állami, sem a szövetkezeti tulajdon nem élvez elsőbbséget a magántulajdonnal szemben. Ekkor emelték fel a korábbi 10 éves határidőt 15 évre, amelyre azért volt szükség, mert a Magyar Állam javára számos olyan ingatlan volt bejegyezve, amelyről az állami tulajdonok (esetleges vagy tényleges) vagyonkezelője nem tudott. (Jobbára olyan ingatlanokról van szó, egyébként, amelyeknek a kezelőjét sem lehet kideríteni.) A felderített állami tulajdonú ingatlanokat sok esetben valamely törvényi rendelkezéssel (pl. 1991. évi XXXIII. törvény) átadták a Fővárosi (megyei) vagy kerületi (települési) önkormányzatoknak. Ahol erre nem került sor, és valaki ténylegesen sajátjaként birtokolja az ingatlant, elméletben elbirtokolhatja az állami ingatlant is. Az elbirtoklásnak a felsoroltakon túl a Ptk.-ban és a helyi építésügyi hatóságok előírásaiban is akadhatnak egyéb feltételei (például a tulajdonostárs jóhiszeműsége vagy az ingatlan megoszthatósága stb.). Alapvető viszont, hogy elbirtoklási igényt csak a területileg illetékes bírósághoz intézett keresetlevéllel lehet bejelenteni; elbirtoklás jogcímén tulajdonjogot csak a bíróság által hozott ítélettel lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ha az elbirtokló fentieket elmulasztja, és közben egy harmadik személy jóhiszeműen, ellenérték fejében jogot szerez, az elbirtokló nem válhat tulajdonosává az ingatlannak.

Kisajátítással

A kisajátítás rendszerint közérdekből (például a Magyar Köztársaság gyorsforgalmi közúthasználatának fejlesztése okán) történik. A tulajdonost a kisajátítás fejében feltétlen és teljes kártalanítás illeti meg. A kisajátítás földhivatali bejegyzésének feltétele egy kérelem a kisajátító fél részéről, hatósági határozat a Közigazgatási Hivatal részéről és – meghatározott példányszámban – záradékolt kisajátítási vázrajz (lásd melléklet). Budapesten az újonnan létrehozott Közép-magyarországi Regionális Közigazgatási Hivatal az efféle ügyekben eljáró hatóság.

Ún. származékos szerzésmódok szerint átruházással

Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló, írásban megkötött szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. Az átruházáson alapuló tulajdonjog-szerzési jogcím lehet adás-vétel; csere; életjáradék; tartás; élettársi-, házassági vagyonközösség megszüntetése. A szerződés tartalmi kellékeit egy másik fejezetben sorolom fel, e helyütt csak annyit jegyeznék meg, hogy a szerződés beadásának elmulasztása az ingatlan-nyilvántartás alapelveiből és a Ptk. ide vonatkozó paragrafusából következően azt eredményezi, hogy a jogszerző nem lesz tulajdonosa az ingatlannak. Ráadásul az ingatlan elidegenítője (elméletileg) megteheti, hogy ennek tudatában újra eladja azt.

Akármelyik jogcím legyen is a szerzés alapja, tulajdonjogot csak egész ingatlanra vagy annak tulajdoni hányadban kifejezett részére lehet szerezni. Ha a szerződésben egyéb területi mértékben írják le az átruházandó ingatlant, a szerződés ingatlan-nyilvántartási átvezetésére nincs lehetőség.

Növedék révén

A föld alkotórészei jogilag az épület, egyéb építmények, fák, bokrok és más növények. A föld tulajdonosa szerzi meg mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb válnak a föld alkotórészévé (növedék). Nem alkalmazható a szabály az épületre (és építményre) sem, ha a föld és az épület tulajdonjoga elválik egymástól. Nem lehet a nem állami tulajdonú folyóparti telkek növedéke a folyóvízben újonnan keletkezett sziget, sem pedig a folyóvizek elhagyott medre, mert ezek az állam kizárólagos tulajdonában állnak. Alkalmazható viszont a növedék szabálya az ún. "iszapolásra", a parthoz sodort és a parti telekhez kapcsolódó új ingatlanrészre.

A növedéki tulajdonjogszerzéshez nem kell benyújtani külön kérelmet vagy okiratot, ingatlan-nyilvántartási értelemben semmi teendőnk nincs a növedéki tulajdonnal.

Beépítéssel, ráépítéssel vagy túlépítéssel

Beépítésnek azt nevezzük, amikor saját telekre idegen anyagból saját felépítményt építünk és így megszerezzük annak tulajdonjogát. Ebben az esetben a tulajdonos a telek és a felépítmény vonatkozásában is ugyanaz.

Ráépítés esetén a föld és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól. A nagyszülők telkén az unoka építkezni szeretne. A nagyszülők és az unoka ráépítési megállapodást kötnek egymással (magánokirati vagy közokirati formában), az unoka nevére szóló eredeti használatba vételi engedélyt (vagy engedély nélküli ill. az engedélyben foglaltaktól eltérő építkezés esetén fennmaradási engedélyt) és földmérő által készített épület-feltüntetési vázrajzot nyújtanak be a körzeti földhivatalhoz. Azt is megtehetik, hogy tulajdonközösségben maradnak, és ekkor a korábbi ½-½-ed tulajdoni arány ¼-¼-²∕₄-re változik azzal, hogy a kivett beépítetlen terület művelési ágból kivett lakóház, udvar lesz. Amennyiben ragaszkodnak hozzá, úgy a felépítmény és a telek tulajdonjoga ténylegesen elválhat egymástól, nagszülőknek a telekre megmarad az ½-½ tulajdoni hányad, az unoka pedig az önálló építményre ¹∕₁ arányú tlajdonjogot szerez. Ehhez az épület az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését kell kérni. Ebben az esetben külön tulajdoni lapja lesz a teleknek, és külön tulajdoni lapon szerepel az önálló építmény is.

A Ptk. nevesíti azokat az eseményeket, amelyek kizárják, hogy ráépítő az ingatlanon tulajdonjogot szerezhessen. Én itt is csupán annyit fűznék hozzá, hogy ráépítés jogcímen tulajdonjogot kizárólag ráépítési megállapodással vagy hatósági határozattal (bírói ítélettel) és azok említett mellékleteivel lehet bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A földhivatalnak egyéb mellékkörülményeket sem joga, sem lehetősége nincs vizsgálni.

Túlépítés akkor következik be, ha valaki az ingatlan jogi határvonalán túl, egy másik önálló ingatlanra építkezik. Ha a túlépítés rosszhiszemű, a túlépítéssel hátrányos helyzetbe hozott ingatlantulajdonos az épület bontására is kötelezheti a túlépítőt.

Amennyiben a lebontás aránytalanul nagy kárt okozna, a földhivatal annak az ingatlannak a tulajdoni lapjára, amely a túlépítéssel érintett, a tulajdoni lap I. részére felvezeti a túlépítés tényét és annak területmértékben meghatározott mértékét. A túlépített ingatlan tulajdonjoga mindentől függetlenül a túlépítőt illeti.

Öröklés folytán

Az öröklés formái: törvényes öröklés, végrendeleti öröklés, ági öröklés, osztályos egyezség és szerződéses öröklés. (Ez utóbbit jómagam szívesebben sorolnám az átruházáson alapuló szerzés kategóriába, hiszen az örökhagyó még életében rendelkezett az ingatlana felől, szerződést kötött az „örökössel”.)

Közös bennük, hogy bármelyik öröklési forma esetén közjegyzői hagyatékátadó végzés készül, amelyet a közjegyző juttat el a körzeti földhivatal(ok)ba. A végzésben utalni kell arra, hogy a hagyaték átadását milyen körülmény befolyásolja, és ezt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni.

A földhivatal nem vizsgálja a hagyaték átadásának körülményeit, azonban ha a nyilvántartásból egyértelműen megállapítható, hogy a hagyaték átadásakor a közjegyző nem volt figyelemmel egyes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokra (feljegyzett tényekre), akkor a tulajdonjog bejegyzését elutasítja (vagy hiánypótlási felhívást ad ki).

Például özvegy Ács Bálintné öröklési szerződést kötött Réz Pállal, és az elidegenítési és terhelési tilalom az öröklési szerződés biztosítására Réz Pál javára az érintett ingatlan tulajdoni lapján feljegyzésre került, a közjegyző (elvileg) nem hagyhatja e tényt figyelmen kívül.

Úgyszintén megnézi a földhivatal az örökölt tulajdoni hányadokat. A Ptk. által szabályozott öröklési rendtől a közjegyző a hagyatékátadó végzésben csak akkor térhet el, ha csatolja azt a dokumentumot, amely erre őt feljogosítja. (Nem adhatja át a hagyatékot önhatalmúlag az elhunyt két gyermekének ¾-¼ arányban, ha erre kifejezetten nem utasították. Normál esetben ilyenkor az örökösök ½-½ tulajdoni arányt örökölnek.) Nem feladata a földhivatalnak utána járni, hogy az örökösök személyének meghatározása végintézkedés hiányában történt öröklés után, közvégrendelet, írásbeli magánvégrendelet vagy szóbeli végrendelet „meghagyása” alapján történik. Azonban, ha a közjegyző nem utal arra, hogy az öröklési rend min alapszik, és a nyilvántartásból kitűnő adatok nem egyeznek a hagyatéki végzésben szereplő adatokkal, a tulajdonjogot nem jegyzi be.

Öröklés jogcímén tulajdonjogot egész ingatlanra vagy meghatározott tulajdoni illetőségre lehet bejegyeztetni. Özvegyi jogot a túlélő házastárs javára nem kell bejegyezni, ha ő erről a hagyatéki tárgyaláson lemond, és ezt a közjegyző a hagyatékátadó végzésbe beleveszi.

A hagyatéki tárgyaláson az örökösök eltérhetnek az öröklési rendtől, ekkor úgyszintén a végzésbe kell foglalni, hogy egyik a másik fél javára lemondott, cserélt vagy más módon ingatlan(hányad)át elidegenítette.

A Magyar Állam örököl abban az esetben, ha az elhunytnak nincs fellelhető örököse. A közjegyző a helyben szokásos módon közzéteszi, hogy az elhunyt örökösei jelentkezzenek. Amennyiben a törvényben előírt határidőn belül a hagyatékért senki sem jelentkezik, a tulajdonjog a Magyar Államra száll öröklés jogcímén, a vagyon kezelője a törvény erejénél fogva a Kincstári Vagyoni Igazgatóság.

Ide tartozik még, hogy abban az esetben, ha egy ingatlan örököse záloghitelt vesz fel, vagy köztartozása miatt zálogjog bejegyzését rendelik el a megörökölt ingatlanára, de a hagyatéki végzést még nem nyújtották be, a földhivatal bejegyezheti a zálogjogot. De ez csak az örökös – vagy ha az örökös a hagyaték átadása előtt az ingatlant elidegenítette, a szerző – tulajdonjogának bejegyzésével válik hatályossá. A függő jogi helyzetre a bejegyzésben utalni kell.

Amíg az örökös az ingatlan-nyilvántartás szerint tulajdonos, vele szemben az örökhagyó kötelezettségei alapján is lehet ingatlan-nyilvántartási bejegyzést teljesíteni.

Ha nem azt az örököst jegyzik be, akivel szemben korábban jelzálogjogot jegyeztek be, az új tulajdonos bejegyzésével egyidejűleg hivatalból törölni kell a zálogjogot. Amennyiben a hagyaték átadása előtt elidegenítette az ingatlant az örökös, és a jogszerzőt jegyzik be, ugyanígy kell eljárni. Jelzálogjog bejegyzésének örökössel szemben – az örökös tulajdonjogának bejegyzése előtt – csak akkor van helye, ha az örökös e minőségét valószínűsíti (pl. öröklési bizonyítvánnyal).

Milyen jogok és tények jegyezhetők be (fel) az ingatlan-nyilvántartásba?

Milyen eljárások tárgyi díjmentesek?

A kiskorú javára megállapított tartásdíj biztosítására szolgáló jelzálogjog bejegyzésére irányuló eljárás.

A jogosult nevének és lakcímének (székhelyének, üzemi központjának) bejelentése.

A lakáscélú közvetlen állami támogatás igénybevétele esetén

- a lakásépítési (-vásárlási) kedvezményt,

- a fiatalok otthonteremtési támogatását és

- a lakásépítési (-vásárlási) kedvezményt megelőlegező kölcsönt biztosító jelzálogjog, valamint ezzel összefüggően a Magyar Állam, mint a jelzálogjog jogosultja javára a jelzálogjog megszűnéséig fennálló elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, illetve törlése iránti eljárás.

Az olyan jog vagy tény törlésére irányuló kérelem, melynek megszűnése az ingatlannyilvántartásból kétségtelenül megállapítható. 

Mennyibe kerül egy tulajdonilap-másolat?

2010. január 1-től megszűnt a nem hiteles tulajdonilap-másolat szolgáltatás a földhivatalokban. Csak hiteles lapokat adnak ki, darabonként 6250 ft-ért. A korábbiakkal ellentétben a más földhivatalok adatbázisából történő tulajdonilap-másolatok nyomtatása is ennyibe kerül, nincs külön hálózathasználati díj. Hiteles tulajdonilap-másolatból azonban továbbra is lehet teljes vagy szemle másolatot igényelni.

Nem akarom kiváltani a tulajdoni lapot, csak meg akarom nézni. Lehetséges ez?

Amennyiben az ingatlan az adott körzeti földhivatal illetékességi területén belül fekszik, díjmentesen be lehet tekinteni a tulajdoni lapjába.

Vidéken vagyok és egy budapesti ingatlan tulajdonviszonyai érdekelnek. (Budapesten vagyok és egy vidéki ingatlant vennék.) Belenézhetek itt a tulajdoni lapjába?

Nem. Ugyanis a földhivatalok egymás adatbázisát a TAKARNET-hálózaton keresztül érik el, és a rendszer úgy van beállítva, hogy a lekérdezésért azonnal elszámolja a 6250 ft-ot.

De azért van nem-hiteles tulajdoni lap is, ugye?

Igen, létezik ilyen. Ez valójában a számítógép képernyőjén megjelenő tulajdoni lap. A földhivatalok nem szolgáltatnak ilyet.

Mennyit kell fizetnem, ha tulajdonjogom bejegyzését kérem?

Hány hónapot kell várnom a bejegyzésre?

Az elsőfokú eljárás ez esetben 6600 forint.Az eljárás alapesetben 22 munkanap. De ennek teljesüléséhez az is kell, hogy a tulajdoni lapon semmilyen akadályozó tényező (elintézetlen széljegy, bűnügyi zárlat, elidegenítési és terhelési tilalom stb.) ne legyen.

És ha soron kívül szeretném bejegyeztetni, mennyit tegyek zsebbe?

Zsebbe egyetlen fillért sem. Soronkívüli eljárásért ingatlanonként 10.000 forintot kell megfizetni a földhivatal pénztárában/csekken/átutalással.

Ez mennyire csökkenti az ügyintézési időt?

A felére, vagyis 11 munkanapra.

Mi van akkor, ha befizettem a pénzt, és a hivatal mégsem soron kívül intézkedett?

A hivatalnak visszafizetési kötelezettsége van. Ha nem teljesíti, amit vállal, vissza kell adnia a pénzt.

És ha a hivatal saját hibájából nem jegyzi be 22 munkanap alatt a tulajdonjogomat, mi lesz a befizetett pénzemmel?

A visszafizetési kötelezettség ez esetben is fennáll.

Mi történik abban az esetben, ha nem fizetek?

Az esetek túlnyomó többségében addig nem történik meg a beadvány érdemi vizsgálata, elintézése. Egy kivétel van: az öröklés. Ez az egyetlen olyan tulajdonszerzési forma, mely a halál pillanatában beáll. A földhivatalnak 5 munkanapon belül ki kell küldenie végzés (hiánypótlási felhívás) formájában a díj megfizetésére való felszólítást, s ezt a kérelmezőnek meg kell fizetnie. Öröklésnél nem feltétele az érdemi intézkedésnek a díjfizetés, azonban a kialakult gyakorlat szerint először felszólítja az örökösöket a földhivatal, majd annak ellenére, hogy azok a megszabott határidőn belül nem tesznek eleget kötelezettségüknek, a határnap utáni első munkanapon bejegyzik a tulajdonjogot (és özvegyi jogot). A bejegyző határozatban viszont felhívják a figyelmet arra, hogy az adóhivatalnak továbbították az ügyet, hogy az adók módjára beszedje a (kétszeres) díjat.

Ha több jogosult van, mindenkinek fizetnie kell?

Nem. Ügyenként kell a díjat leróni, ezért is küld a földhivatal összesen 1 darab csekket, viszont minden érintettnek értesítést a díj meg nem fizetéséről.

Minden beadványt 22 munkanap alatt kell elintézniük?

Nem. A pénzintézeti jelzálogjogok (FHB Jelzálogbank, UniCredit Jelzálogbank és OTP Jelzálogbank) bejegyzése és törlése 5 munknapon belül intézendő.

Ha a tulajdonjog bejegyeztetése mellett haszonélvezetet is akarok, az mennyibe kerül?

Amennyiben egy kérelemben több különböző jogot, tényt kér be-/feljegyeztetni, mindig a legmagasabb összeget kell befizetni, tehát ez esetben 6600 forintot. Ha később jut eszébe haszonélvezetet is alapítani, az újabb eljárás, azaz még egyszer ennyit be kell fizetnie. De ha egyszerre kéri tulajdonjog és jelzálogjog bejegyeztetését, utóbbi díja 12.600 forint, így összesen 12.600 forintot kell megfizetni. A díjak nem adódnak tehát össze, csak ha külön-külön nyújtanak be rájuk kérelmet.

Egyáltalán, miért és mennyit kell fizetni?

Ingatlanonként 6600 forint a

- tulajdonjog begyegyzés,

- haszonélvezeti jog bejegyzés és/vagy törlés

- az életjáradéki, tartási, használati, lakáshasználati jog, valamint az ezekkel összefüggő elidegenítési és terhelési tilalom be-/feljegyzés és törlés,

- a jelzálogjog, keretbiztosítéki jelzálogjog, önálló zálogjog, aljelzálogjog törlés

- ingatlan címének megváltoztatása iránti kérelem,

- telekalakítási kérelem,

- társasház alapítási valamint alapító okirat módosítás iránti kérelem változással érintett ingatlanonként (de legfeljebb 100.000 forint).

Ingatlanonként 12.600 forint a

- jelzálogjog bejegyzés, valamint a bejegyzés módosítása

- önálló zálogjog,

- keretbiztosítéki jelzálogjog,

- aljelzálogjog bejegyzés.

10.000 forintot kell fizetni

- a soronkívüli eljárásért ingatlanonként,

- a határozat vagy végzés ellen benyújtott fellebbezésért.

Mi a teendő akkor, ha a vételárat részletekben fizetem ki, de biztosítani akarom, hogy a teljes vételár kifizetéséig másnak ne adhassák el az ingatlant?

Két eset lehetséges. Az első a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyeztetése, majd a teljes vételár kifizetésekor egy külön bejegyzési engedély benyújtása - tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemmel.

A második, a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem függőben tartással (legfeljebb 6 hónap időtartamra). Ha a teljes vételárat megfizette, az eladónak itt is külön meg kell adnia a bejegyzési engedélyt.

Mi a különbség a tulajdonjog fenntartással történő eladás és a tulajdonjog bejegyzés függőben tartással között?

Először is: a függőben tartás azt jelenti, hogy a kérelem széljegyen marad a bejegyzési engedély benyújtásáig (vagy a szerződésben meghatározott időpontig, amely legfeljebb 6 hónap lehet). Ezért hát ezért az eljárásért cakli-pakli 6600 forintot kell fizetni.

A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése iránti kérelem érdemben elbírálható, így a tulajdoni lap teher oldalára fel is jegyzik. Ez egy eljárás. A bejegyzési engedély beadása pedig egy másik eljárás, így ezért ismét kell fizetni 6600 forintot.

A vásárlás meghiúsulása esetén a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését akkor is kétoldalú, ügyvéd által ellenjegyzett okirat alapján lehet töröltetni, ha abban konkrét időpontot jelöltek meg a vételár teljes megfizetésére. A függőben tartást a földhivatal a legfeljebb 6 hónap leteltével automatikusan törli.

A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyeztetése nem akadályozza meg újabb jogok, tények be-/feljegyzését, így például az eladó elleni végrehajtási jog bejegyzését. A függőben tartás, minthogy széljegyen marad, a rangsor elve alapján feltartja az utána következő valamennyi beadvány intézését.

A bankok egyébként újabban a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését favorizálják, erre érdemes figyelni.

Mi az az osztatlan közös tulajdon?

Konyhanyelven fogalmazva: az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonjogot ingatlanokon szerezni nem térmértékben (négyzetméter, hektár, négyszögöl), hanem tulajdoni arányban lehet. Ha Ön egyedül tulajdonos, a tulajdoni hányada 1/1. De ha már ketten vannak bejegyezve (mondjuk örökölt 2 gyermek a szülője után), az már osztatlan közös tulajdon. Egyszerre birtokolják (igaz, 1/2-1/2 arányban) ugyanazt a dolgot. Nem lehet megmondani, hogy kié melyik szoba, illetve telekrész. Ezen túl ott szokott kialakulni osztatlan közös tulajdon, ahol egy nagyobb parcellán többen vásárolnak telekrészt (vagy kapják kárpótlás, illetve részarány-kiadás folytán egyszerre) és ezeket a telekrészeket nem lehet önálló helyrajzi számú ingatlanokra felosztani.

Miért nem lehet megosztani egy telket?

Mert a helyi önkormányzat szabályozási/rendezési terve vagy egyéb szabályzata ezt nem engedi. Ilyenkor kényszerűen együtt kell működniük.

Az osztatlan közös tulajdonnak milyen előnye/hátránya van?

Vegyük azt az esetet, hogy egy telek tulajdonosai: Péter, Katalin és Viktória. Katalin eladná az ingatlant Annának. Péternek és Viktóriának viszont elővásárlási joga van a telekrészre, így előbb őket kell megkérdezni, megveszik-e Katalintól annyi pénzért, amennyit ő ezért a részért kapni szeretne. Ha megveszik, övék Katalin tulajdoni hányada. Ha viszont Katalin Viktóriának adja el a hányadát, Pétert nem kell nyilatkoztatni elővásárlási jogának gyakorlása tárgyában. Megjegyzendő, hogy a Ptk. lehetőséget ad arra, hogy nagyszámú (pontosan nem meghatározott számú) tulajdonostárs esetén el lehet tekinteni az elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatok begyűjtésétől, amennyiben ez jelentős késedelmet okozna, és/vagy nagy hátránnyal járna.

A kényszerű együttműködés mellett az osztatlan közös tulajdon előnye, hogy nem feltétlenül kell idegen tulajdonost megtűrni. Ha van pénze, a társtulajdonos kivásárohatja a többieket.

Kölcsönt akarok felvenni az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanomra. Mire számíthatok?

Arra, hogy a zálogjogosult (bank, pénzintézet, egyéb szervezet vagy személy) kérni fog egy használati megállapodást. Ez a megállapodás jellemzően ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett dokumentum, melyben az egyes tulajdonostársak nyilatkoznak, hogy kié melyik telekrész. E dokumentum elválaszthatatlan része egy földmérő által készített használati megosztási vázrajz. A zálogjogosultnak tudnia kell, hogy ha az adós nem fizet, melyik telekrészből elégítheti ki magát.

Építettem az üres telkemre egy házat. Mi a teendő ilyenkor?

Ön tehát megkapta a használatba vételi engedélyt. Ebben lennie kell egy olyan bekezdésnek, melyben az áll, hogy "felhívom az engedélyesek figyelmét arra, hogy a határozat jogerőre emelkedésétől számított X napon belül kötelesek az ingatlan-nyilvántartásban a változás átvezetése céljából kérelmet, továbbá a megvalósult állapotról záradékolt változási vázrajzot kell a földhivatalhoz benyújtani. Az épületfeltüntetési vázrajz 3 példányát a Budapest 1. számú Körzeti Földhivatalához kell megküldeni, továbbá hatóságomhoz is szíveskedjen egy példányt megküldeni. A határidő elmulasztása esetén a Földhivatal hivatalból intézkedik a vázrajz elkészítése iránt, azonban az elkészítéssel járó költségek kétszeresének megfizetésére határozattal kötelezi a mulasztót".

Kell tehát keresnie egy földmérőt, aki a helyszínen beméri az épületet és elkészíti az épületfeltüntetési vázrajzot. Ezt kell beadni a földhivatalba, és az épületet máris tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási térkép és a tulajdoni lap.

Miért kell az épület-feltüntetési vázrajz?

Azért, mert ennek elmulasztása esetén az ingatlan-nyilvántartás nem a valós állapotot fogja tükrözni, és ezért bizony büntetés jár. Másrészről az ingatlan forgalomképtelen, hiszen nem adhatok el úgy egy házat, hogy a jogilag nem is létezik. Harmadrészt, a bank sem ad így kölcsönt.

Nekem nincs használatba vételi engedélyem...

Ez azért lehet, mert nem úgy építette fel a házat, mint azt az építési engedélyben a hatóság jóváhagyta, esetleg nem is kért rá korábban engedélyt. Ha azonban - némi bírság megfizetése fejében - a hatóság engedélyezi az ingatlan fennmaradását, ön fennmaradási engedélyt fog kapni. Ezzel megint csak lehet kérni az épület feltüntetését.

Már van egy ház a telken, csak a tetőterét építettem be. Van további teendőm?

A földmérési, illetve az ingatlan-nyilvántartási előírások alapján a már meglévő épülethez hozzáépített toldalékot minden esetben fel kell tüntetni a nyilvántartásban, s ehhez megfelelő változási vázrajz kell. Ez igaz olyan korábban meglévő építményre is, mely önmagaában nem képezte a nyilvántartás tartalmát, de az átalakítással már igen. Tehát, ha alapterületi változás van, kell a vázrajz, de ha nincs, mert csak felfelé terjeszkedett, akkor nem kell.

Na igen, de az alsó lakásnak az anyósom a tulajdonosa, a tetőtér beépítésével létrehozott új lakásnak pedig a feleségem és én!

Ez esetben az ingatlan addigi tulajdonosával/tulajdonosaival egy ún. ráépítési megállapodást kell készíteniük, okirati formában, ügyvédi ellenjegyzéssel. Ebben rögzíteni kell, hogy az eddigi tulajdoni viszonyok tulajdoni hányad és tulajdonosok tekintetében hogyan változnak.

Mit kell tennem, ha az a gyanúm, hogy a telek határai nem is ott vannak, ahol a kerítésem? Még az is lehet, hogy a szomszéd direkt kijjebb rakta az övét, hogy nagyobb legyen a telke?

Ennek megállapítását földmérőre kell bízni. Ő a megrendelő kérésére elvégzi a telekhatárok kitűzését. Azonban azt nem lehet tőle várni - erre nincs is jogi lehetősége - hogy az esetleges eltérések megszüntetését kikényszerítse. Ha másként nem, bírói úton lehet rendezni a vitás kérdéseket.

Honnan tudja a földmérő vagy én, hogy hol van egy telek jogi határvonala?

http://nol.hu/archivum/archiv-441817

Mit kell tennem a haszonélvezeti/használati/özvegyi jog törléséhez?

Ha a haszonélvező/használó még él, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közjegyző által készített közokiratba foglalva lemondhat e jogáról.

Amennyiben viszont a jogosult elhunyt, úgy az eredeti halotti anyakönyvi kivonatra és egy másolatára van szükség. Az eredetit csak be kell mutatni a földhivatalban - célszerű tehát, ha nem postán adják fel, ugyanis nem kapják vissza -, a másolatot veszik el és hitelesítik.

Mindkét esetben egy kérelmet kell benyújtani az okirat mellé, valamint 6600 forint eljárási díjat tartoznak érte fizetni. A kérelem kizárólag az internetről is letölthető „Ingatlan-nyilvántartási kérelem I-II." formanyomtatvány lehet. Bárki beadhatja az iratot, de az fontos, hogy csak a tulajdonos vagy esetleges másik haszonélvező/használó töltheti ki a nyomtatványt.

Fontos, hogy özvegyi jog esetén megszűnési ok, ha a jogosult újra házasságot köt. Ez a jog ugyanis kizárólag a túlélő házastárs joga arra az esetre, ha egyedül marad. Ekkor a töröltetéshez a nyomtatványon kívül házassági anyakönyvi kivonat (nem kell mondanom, hogy eredetben és másolatban) és az eljárási díj megfizetése is szükséges.

Úgy hallottam, hogy haszonélvezeti jogot akár azonnal is lehet töröltetni az ingatlan-nyilvántartásból.

 Jók az információi. Budapesten (de elképzelhető, hogy más körzeti hivatalokban is) bevett gyakorlat, hogy a jogosult halála miatt töröltetni kívánt haszonélvezeti jogot 10.000 forint soron kívüli díj és az alapeljárás díjának megfizetése esetén akár 2 órán belül is határozattal törlik. Ehhez az is kell, hogy e kérelmet ne előzze más elbírálatlan ügy az ingatlanon.

Évtizedek óta egy ismeretlen személy van a tulajdoni lapon, mint haszonélvező. Hogyan lehet őt onnan levetetni?

1. Halotti anyakönyvi kivonat alapján.
2. Holttá kell nyilváníttatni és aztán kezdeményezni a törlést.
3. A rendelkezésre álló adatok alapján felkeresni, s amennyiben még él, le kell mondani e jogáról.
4. Amennyiben a jogosult adatai elégtelennek bizonyulnak a beazonosításához, a jelenlegi tulajdoni lapok régebbi változatait (archív lap, ősbetét) kell megnézni. Elképzelhető ugyanis, hogy a tulajdoni lap egykori „szerkesztője" lespórolt egy-két fontos adatot.

Félek a lakásmaffiától. Nem lehet valahogyan letiltani a tulajdoni lapot?

Nem. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, abba bárki betekinthet, arról bárki feljegyzést készíthet, s végső soron bármely tulajdoni lapról, térképről kérhető hiteles másolat. A tulajdoni lapon azonban jóval kevesebb személyes adat jelenik meg, mint amennyi a hivatal rendelkezésére áll, ezért elméletileg nem lehetséges az adatokkal visszaélni.

A földhivatalokban köthető egy ún. SMS és/vagy E-mail szerződés - a Földmérési és Távérzékelési Intézet, illetve az ügyfél között -, amely biztosítja a szerződőnek, hogy bármilyen beadvány érkezzék is megjelölt tulajdoni lapra, arról azonnal értesül. Így, amennyiben nem a szerződő (jellemzően a tulajdonos) adta be a kérelmet, illetve nem tud róla, hogy erre bárkinek is felhatalmazást adott volna, lesz elég ideje, hogy megtegye a szükséges ellenlépéseket.

A földhivatal nem írta át a tulajdonjogomat az általam épített házra. Mit tegyek?

Ennek oka többféle lehet.

1. Bár a ház felépült, a használatba vételi engedélyt megkapta, és gondoskodott az épület-feltüntetési vázrajzról is, a tulajdonossal nem készítettek ráépítési megállapodást.

2. Nem kapott használatbavételi/fennmaradási engedélyt, így az épületet sem lehet feltüntetni a nyilvántartásban.

3. Nem kérte a ház önálló ingatlanként való bejegyzését. (Ez a lehetőség akkor áll fenn, ha a telek és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól.)

Nincs tulajdoni lapja a lakásomnak. Miért?

Feltehetően a lakás korábban szövetkezeti/társasházi tulajdonban álló gondnoki vagy házfelügyelői lakás volt, esetleg nem lakás céljára szolgáló egyéb helyiség. Ezeknek az ingatlanoknak nincsen tulajdoni lapja, merthogy a mindenkori közösség tulajdonolja. A lakás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szövetkezeti vagy társasházi alapító okiratot kell módosítani, s ezáltal külön „albetétbe" kerülhet.

Fennállhat az a lehetőség is, hogy a lakás a ház szövetkezeti/társasházi alapító okirat készítésének időpontjában még nem is létezett, így bele sem kerülhetett abba. Ebben az esetben is az okirat módosítására van szükség.

Miért kell minden beadványhoz formanyomtatvány?

Azért, mert - ahogy a jogszabály fogalmaz - az ingatlan-nyilvántartási eljárás kérelemre indul. Az „Ingatlan-nyilvántartási kérelem I-II." egy kanavász, segédlet ahhoz, hogy mindazon adatokat megadja a kérelmező, amely beadványa érdemi vizsgálatához szükséges.

Van olyan oldal, melynek segítéségével könnyen és gyorsan kitölthetik a kérelmet.

Fontos tudni, hogy a beadványok túlnyomó többségéhez a jogi képviselet kötelező, így főszabály szerint a nyomtatványt is közreműködésével kell kitölteni!

Ügyintézési határidők az ingatlan-nyilvántartásban...

A beadványokat 24 órán belül kell iktatni, azaz széljegyezni.

3, azaz három munkanap alatt kell a megkereséseket illetékességből áttenni. Erre a gyakorlatban akkor van példa, ha mondjuk egy végrehajtó Budapesten ad be egy taktaharkányi ingatlant érintő végrehajtási megkeresést, azt a budapesti földhivatal átteszi az illetékességgel bíró földhivatalhoz érdemi vizsgálatra.

Ugyancsak 3 munkanap áll a hivatal rendelkezésére ahhoz, hogy az elektronikus adatnyilvántartásból igényelt megkereséseket teljesítse.

5, azaz öt munkanap alatt továbbítja (teszi át) a földhivatal a kérelmet illetékességből. A példánál maradva, Budapesten adnak be egy taktaharkányi ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést. Ezt a földhivatal nem tudja beiktatni az illetékességgel bíró hivatal adatbázisába, mert ezek nem átjárhatók.

5 munkanap alatt bocsátja ki a földhivatal az értesítést arról, hogy adott ingatlanra az ügyfél által tulajdonjog bejegyzési (tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése iránti) kérelem érkezett. Ezzel próbálják elejét venni az esetleges ingatlancsalásoknak.

Ugyancsak 5 munkanap alatt állít ki végzést, melyben rendelkezik a tulajdonjog függőben tartásáról. Tájékoztatja az ügyfelet, ha kérelmét elbírálatlan ügy (széljegy) előzi.

5 munkanap alatt dönt a hiánypótlási határidő meghosszabbítására beadott kérelemről, valamint ennyi ideje van a hozzá érkezett megkeresések teljesítésére. (Iratmásolat-megrendelés, végrehajtói, bírói, rendőrségi megkeresés esetén.)

Talán a legfontosabb, hogy a pénzintézeti jelzálogjogok bejegyzése és törlése is 5 munkanapon belül intézendő.

8, azaz nyolc munkanap alatt kell teljesíteni a végrehajtók, illetve az APEH megkeresését (ti. arra nézvést, hogy az általuk keresett adós a földhivatal illetékességi területén rendelkezik-e, s ha igen, melyik ingatlan tulajdonjogával).

11, azaz tizenegy munkanap alatt kell bejegyezni az APEH-től és a végrehajtóktól érkező végrehajtási jog bejegyzése iránti megkereséseket.

22, azaz huszonkettő (huszonkét) munkanap a végrehajtási jog törlés, a hagyatéki eljáráson alapuló tulajdonjog és özvegyi jog bejegyzés, az egyéb jogcímeken való tulajdonjog bejegyzés. Mindazon jelzálogjog bejegyzés és törlés iránti kérelem, melyeknek nem pénzintézet a jogosultja, továbbá az összes, eddigiekben fel nem sorolt ügytípus és kérelem.

Melyek azok a pénzintézetek?

FHB Jelzálogbank, UniCredit Jelzálogbank és OTP Jelzálogbank.

Végrehajtási jogot, illetve társasházi közösköltség-tartozás címén jelzálogjogot jegyeztek be az ingatlanomra. Fellebbezhetek ez ellen?

Mivel a földhivatal „csak" regisztráló és nyilvántartó szervezet, a beadványok valóságtartalmát nem döntheti el. Minden beadványnak megvan a maga alaki és tartalmi követelménye, amelyekkel kapcsolatban, ha megfelel, a földhivatal érdemben intézkedni köteles. Ha tehát az ügyfél bírálja a bejegyzés jogosságát, az ellen a bejegyzést kérőnél kell(ene) reklamálnia. Végső soron akkor érdemes a földhivatal határozata ellen fellebbezni, ha az ügyfél a földhivatal eljárásában észlel hibát, tévedést. Azonban nem lehet megakadályozni, hogy bárki bármit benyújtson, így a fellebbezést - akkor is, ha benne érdemben intézkedni nem tudnak - a hivataloknak be kell fogadniuk.

Elérhetőek idegen nyelven is a földhivatali nyomtatványok?

Az ügyintézés hivatalos nyelve a magyar, tehát semmiképpen nem nyújtható be idegen nyelvű nyomtatvány vagy igénylőlap. A Budapesti 1. sz. Körzeti Földhivatalban, amolyan sorvezető gyanánt, kaphat az ügyfél angol és kínai nyelvű tulajdonilap-megrendelőt. 

Kaptam egy levelet a földhivataltól, melyben felszólítanak, hogy a jelzálogjogomat addig nem törlik, amíg nem nyilatkozom a "törölt jelzálogjog ranghelyéról". Mi ez?

A jogszabály értelmében a törölt jelzálogjog ranghelyére lehet újabbat alapítani - legfeljebb az ezen a ranghelyen lévő jelzálogjog maximális összegéig. Ha tehát volt az OTP-től egy 5 millió forintos kölcsönöm, amit most kiváltok egy ERSTE Bankos 5 millió forintossal, a földhivatal kérésemre bejegyzi azt az OTP-s hitel helyére. Ennek az ügyfél szempontjából nincs sok haszna, a bankok számára van jelentősége. Ha az ügyfélnek több jelzáloghitele van, és nem fizeti ezeket, akkor az ún. kielégítési sorremd döntő lehet.mennyiben az ügyfél élni kíván a ranghely fenntartás lehetőségével, a földhivatal ezt legfeljebb 1 év időtartamig biztosítja.

E bizonyos ranghelyet előzetesen is biztosítani lehet, amikor még a látóhatárban sincs a felvenni kívánt hitel. Ezt hívják jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosításának.

Társasház alapítása.

Társasházhoz minimum két lakás vagy nem lakás céljára szolgáló (egyéb) helyiség megléte szükséges. Ehhez kell alapító okirat, amely tartalmazza a külön tulajdonú részeket és a közös tulajdonban maradó épületrészeket és helyiségeket.Az alapító okiratot ügyvéd készíti. A jogszabály-változtatásnak "hála" a társasházzá válás megszavazásához és az alapító okirat aláírásához már nem kell a teljes tulajdonosi közösség aláírása.

Az alapító okiratnak van egy szöveges és egy rajzi része. Az ún. szintenkénti alaprajzot építész(mérnök) készítheti. Ennek a rajznak kötelező tartalmi eleme a helyiségek számozása. A külön tulajdonba kerülő épületrészeket és helyiségeket arab számmal jelzik, a társasház közös tulajdonát képező épületrészeket és helyiségeket pedig római számmal. A szöveges rész tartalmazza a külön tulajdonú épületrészek és helyiségek (tulajdonképpen a lakások, garázsok, külön tulajdonban lévő tárolók, üzlethelyiségek stb.) helyrajzi számát és leírását (terület, szobaszám stb.) és a közös tulajdonból a külön tulajdonra eső ún. eszmei hányadot. Az eszmei hányad számlálója és nevezője csak egész szám lehet, s az összes eszmei hányadnak végső soron ki kell adnia az 1/1-et! Az egyes külön tulajdonú épületrészek és helyiségek (bocsánat az állandó ismétlésért, de ez a szabatos meghatározásuk) az alapító okirat készítésének (és benyújtásának!) időpontjában aktuális tulajdonosait is fel kell tüntetni, a következő módon: Név, születési név, anyja neve, születési helye és ideje, valamint a személyi azonosító száma, azaz személyi száma! A személyi számot ma már kizárólag az adóhatóság és a földhivatal kérheti és kezelheti (de utóbbi pl. ki nem adhatja!). Ha valaki nem tudja vagy nem emlékszik arra, hogy mi a személyi száma, fordítson egyet a lakcímkártyáján és ott találja az 1-essel (férfiaknál) vagy 2-essel (nőknél) kezdődő, 11 jegyű számot.

Az alapító okirat mellékletét képezhetik a különböző hozzájáruló nyilatkozatok. Példaként említjük, hogy az osztatlan közös tulajdonban be-(fel-)jegyzett jelálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti, használati jog esetében a jogosultnak hozzá kell járulnia az alapító okirat bejegyzéséhez, sőt, ha e jogok (tények) fennmaradnak az alapítást követően is, konkérétan meg kell jelölni azt az albetétszámot, amelyre e jogok (tények) kerülnek.

Egy alapító okiratot kell készíteni abban az esetben is, ha egy telken több, önmagában is társasháznak nyilvánuló épület áll. A döntő ugyanis az, hogy egy telken (egy helyrajzi számon) áll több ház. A helyrajzi számozásnál az kell figyelembe venni, hogy a hrsz-ben szereplő betűjel (pl. 12345/1/A/4) épületenként változik. Egy épület, de több lépcsőház esetében a betűjel állandó, csak az albetétszámozás folyószámos!

Az alapító okirat bejegyzésének elengedhetetlen feltétele, hogy legyen az háznak épület-feltüntetési vázrajza illetve használatbavételi engedélye. Ha ezek bármelyike hiányzik, maximum társasház előzetes alapítását lehet kérni e dokumentumok beszerzéséig.

Társasház előzetes alapítása.

Lásd fent. Annyi kiegészítést tennénk, hogy bármely adat, dokumentum hiányozzék is az alapító okirat végleges bejegyzéséhez, minden további nélkül lehet kérni az előzetes alapítás tényének feljegyzését ezen adatok, dokumentumok pótlólagos benyújtásáig. Már csak azért is érdemes ez megtenni, mert az előzetes alapítás ténye "fogja a rangsort", s ha az iratpótlás teljes, az előzetes alapítás ranghelyén lehet kérni a társasház végleges bejegyzését.

Megszűnt a cég, akitől a jelzálogkölcsönömet kaptam. Mit tehetek?

Semmilyen cég nem tűnik el nyomtalanul. Vagy felszámolták vagy végelszámolták vagy átalakult. Előbbi két esetben kellett, hogy legyen felszámolója, végelszámolója, aki a cég nevében és helyett példéul olyan jognyilatkozatot tehet, melyben elismeri az adósnak a tartozás kiegyenlítését, s egyúttal hozzájárul a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez. Budapesten a FIK Rt. (Fővárosi Ingatlanközvetítő Rt.) jelzálogjog törlése iránti kérelmei a "leginkább keresettek" e tárgykörben. Helyettük a Dr. Felső Kft. jár el a VII. kerületi Dob utcában.

Ha a cég átalakult, akkor a cégbíróságon ennek nyoma van. Ilyen esetben az új cég képviselője állítja ki a törlési engedélyt annak megfelelő igazolásával (cégkivonat, aláírási címpéldány, apport), hogy a korábbi cég jogultódja.

A Magyar Állam javára bejegyeztetett jelzálogjogot (elidegenítési és terhelési tilalmat) hogyan lehet töröltetni?

Ez a bejegyzés körülményeitől függ. Vagy az adott település önkormányzatának jegyzője adja ki erre az engedélyt vagy - és ez a gyakoribb - a Magyar Államkincstár Állampénztári Irodáját kell (levélben) megkeresni.

Külföldön élő magyar állampolgár vagyok, de nincsen személyi számom. Hogyan kaphatnék?

A Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatalánál lehet igényelni. Egy formanyomtatványt kell kitölteni, melynek neve KÉRELEM A KÜLFÖLDÖN ÉLŐ MAGYAR ÁLLAMPOLGÁR ADATAINAK NYILVÁNTARTÁSÁHOZ. Az érintett e nyomtatvánnyal nemcsak személyi számot kaphat, de adatainak nyilvántartásba való felvételét, nyilvánartott adatai helyesbítését, módosítását vagy törlését is kérheti.

Társasház közös képviselőjeként -  a társasház felhatalmazása alapján - az egyik közös költséget nem fizető tulajdonos ingatlanára jelzálogot szeretnék bejegyeztetni. A bejegyzés feltétele többek között a személyi szám magadása, ám ezzel nem rendelkezem. Mit tehetek?

A kérelmet, az összes meglévő adattal, adott tartalmi és alaki követelmény teljesítése esetén be lehet adni. A földhivatal - amennyiben a közös képviselő nyilatkozik, hogy nem tudja beszerezni a személyi számot - megkeresi a Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatalát adategyeztetés céljából. Ha bebizonyosodik, hogy a nyilvántartásbában szereplő tulajdonos egyezik a megadott személlyel, a jelzálogjogot a földhivatal bejegyzi.